Popis stanovništva u Bosna i Hercegovina pokazao je još 2013. godine da je svaki četvrti stan u Sarajevo prazan. Međutim, Ekonomski institut Sarajevo procjenjuje da je broj praznih nekretnina od tada porastao za 15 do 30 odsto.
Sagovornica iz Ekonomskog instituta, Jasmina Osmanković, kaže da stanove najčešće kupuju dijaspora, lokalni investitori i građani koji čuvaju kapital ulaganjem u nekretnine.
“Zbog inflacije, novac plasiran u bankama gubi 3 do 4 odsto godišnje, dok profit koji se ostvaruje na tržištu nekretnina može dostići i do 15 odsto godišnje, što snažno motiviše kupce”, rekla je Osmanković Oslobođenju.
U Ekonomskom institutu ističu da je fenomen praznih nekretnina, uz inflaciju i druge ekonomske faktore, jedan od razloga rasta cijena stanova.
U posljednjem kvartalu 2025. godine prosječna cijena kvadrata u Sarajevu iznosila je 4.131 KM. U posljednjih deset godina prosječna cijena porasla je za oko 2.200 KM. Podaci Zavod za statistiku Federacije BiH pokazuju i da su cijene u Sarajevu rasle znatno brže nego u ostatku entiteta. Tako je 2020. godine kvadrat u Sarajevu bio skuplji za oko 470 KM u odnosu na ostatak Federacije, dok danas ta razlika iznosi oko 1.000 KM.
KIRIJA ZA ČETIRI GODINE SA 350 NA NA 550 KM
Osim kupoprodajnih cijena, porasle su i kirije. Mjesečni najam koji je, na primjer, u sarajevskom predgrađu Hadžići prije četiri godine iznosio 350 KM bez režija, a sada je 550 KM. To je povećanje od gotovo 60 odsto, dok plate rastu zanemarljivo.
Na platformi OLX cijene prosječnih stanova u širem centru grada kreću se od nekoliko stotina do 1.500 KM, a za luksuznije nekretnine u novogradnji i više. Poređenja radi, prosječna plata u entitetu u januaru 2026. iznosila je 1.671 KM.
Licencirani agent za nekretnine Haris Kadić iz agencije StanPromet navodi da je u posljednje dvije godine zabilježen rast cijena najma između 20 i 40 odsto, a na atraktivnim lokacijama i više.
“Najveći pritisak je na malim stanovima, gdje potražnja daleko nadmašuje ponudu. Ako se taj trend nastavi, doći ćemo u situaciju da će stanovanje u Sarajevu postati luksuz, a ne osnovna potreba”, upozorava Kadić.
USKORO UVODE POREZ NA PRAZNE NEKRETNINE
Zbog fenomena stanova koji, uprkos velikoj potražnji, ostaju prazni, Vlada Kantona Sarajevo predložila je uvođenje poreza na prazne nekretnine, a Ekonomskom institutu povjerila izradu studije. U Institutu ističu da se tačan broj praznih stanova ne može precizno utvrditi:
Jedan od razloga je nepovezanost registara, drugi su zastarjeli podaci jer se i dalje oslanjamo na podatke iz 2013. godine, zatim pitanje fiktivnog prebivališta i sive zone iznajmljivanja, kao i pravne nedorečenosti, odnosno način na koji se utvrđuje koji su stanovi zaista prazni u Kantonu Sarajevo ili nekoj drugoj sredini.
U Ministarstvo finansija Kantona Sarajevo navode da se još radi na detaljima zakona koji bi regulisao oporezivanje praznih nekretnina:
Zakon je trenutno u fazi dorade, a sljedeći korak su konsultacije sa lokalnim zajednicama, s obzirom na to da su i one nosioci dijela aktivnosti u njegovoj primjeni. Sve se radi kako bi se osigurala provodivost i postigli pozitivni efekti ovog zakona.
Ukoliko ovo zakonsko rješenje bude usvojeno, ulaganje u nekretnine u glavnom gradu BiH moglo bi postati manje isplativo nego do sada.
